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房地产项目进度的影响因素

进度控制是房地产开发项目的控制目标之一,其重要性对房地产企业不言而喻。它直接关系到房地产开发项目产品进入市场的时间,关系到开发商的经济利益,同时也关系到消费者的利益。出于资金安排和销售的需要,项目开工后,房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间,尤其是商品房开发过程中已经支付定金的购房人,这就要求工程必须在开盘前完成主体施工,在交房前完成项目竣工验收。在房地产开发项目管理当中,经常碰到工作任务的计划时间屡屡打破而拖延的情况,给项目成本控制造成极大浪费,更糟的是时间屡屡拖延了之后而难以找到责任方的情况,最终受到伤害最大的是开发商自己,或更上层领导。 
  项目计划进度必须服从公司经营进度的需求。现实中,房地产公司其实能做到上述两点,但是问题在于现在的工程施工往往是前松后紧,即前阶段超期,后阶段赶工,以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价,将问题爆发于物业管理阶段,加大了公司物业管理成本,降低了公司美誉度。因此进度管控的严谨程度对于房地产公司的信誉、利润等等方面有着直接性的影响。 
  在项目管理中,项目的特殊性决定了项目中必然包含种种相互关联的任务和不可预知的风险。项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素,对项目的计划、执行会产生各种各样的影响。作为项目实施的指导性文件——项目计划应对项目的预期目标进行筹划安排,将项目的全过程、全部目标和全部任务统统合理的纳入计划的轨道,使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用,以期实施过程中及时对各阶段各环节进行协调,达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。那么,影响施工项目进度的因素有哪些呢? 
  为了对工程项目的施工进度有效地管控,必须在项目计划实施之前对影响工程项目进度的因素进行分析,分析不可预知的任务节点,进而针对性的提出保证项目计划成功的措施,以实现对项目计划的主动、全面控制。因此,总结归纳了影响项目管理计划的几点因素: 
  1、工程建设相关单位的影响 
  影响工程项目计划的单位不只是施工承包单位。事实上,只要是与工程建设有关的单位(如政府有关部门、业主,设计单位、甲材供应单位、资金贷款单位,以及自来水、通讯、供电等部门等),其工作进度的拖后必将对施工进度产生影响。因此,控制施工进度仅仅考虑施工承包单位是不够的,必须充分发挥相关部门的作用,协调各相关单位之间的进度关系。而对于那些无法进行协调控制的进度关系,在进度计划的安排中应留有足够的机动时间。 
  2、甲供材对工程进度造成影响 
  施工过程中需要的材料、构配件、机具和设备等如果不能按期运抵施工现场或者运抵施工现场后发现其质量不符合有关标准的要求,都会对施工进度产生影响。因此,项目计划控制人员应严格把关,供应部应做好同材料设备供应商及施工现场的有效及时沟通。采取有效措施控制好物资供应进度。 
  3、设计变更的影响 
  在施工过程中,出现设计变更是难免的,或者是由于原设计有问题需要修改,或者是由于业主提出了新的要求。项目计划控制人员应加强图纸审查,严格控制随意变更,特别对业主的变更要求应引起重视。 
  4、施工条件的影响 
  在施工过程中,一旦遇到天气、地质及周围环境等方面的不利因素,必然会影响到施工进度。此时,承包单位应利用自身的技术组织能力予以克服。监理应积极疏通关系,协助承包单位解决那些自身不能解决的问题。风险因素包括政治、经济、技术及自然等方面的各种预见的因素。经济方面的有延迟付款、分包单位违约等;技术方面的有工程事故、试验失败、标准变化等。 
  5、资金的影响 
  工程施工的顺利进行必须是足够的资金作保障。一般来说,资金的影响主要来自甲方,或者是由于没有及时给足工程进度款,或者是由于拖欠了工程进度款,这些都会影响到承包单位流动资金的周转,进而影响施工进度。项目计划控制人员应根据甲方的资金供应能力,安排好项目计划,并督促甲方及时拨付工程进度款,以免因资金供应不足而拖延进度,导致工期索赔。 
  6、承包单位自身管理水平的影响 
施工现场的情况千变万化,如果承包单位的施工方案不当,计划不周,管理不善,解决问题不及时等,都会影响工程项目的施工进度。 
  7、专业分包的影响 
  专业分包的选择应充分做好计划,不能由此影响工程的进展。专业分包主要包括:铝合金窗,外墙保温,电梯,室内精装,消防报警,弱电等等,由于这些专业分包的作业内容既包含设计,又包含施工,有的还包含供货,因而选择周期会较长,也很难控制。所以建设单位应根据项目计划充分做好这些专业分包的选择及招标计划,使之与施工进度计划相吻合。 
  项目计划管控是房地产企业项目实施全过程中一项最为重要的管理内容,对项目的销售、成本、预期收益等都会造成直接的影响。由于上述各种因素的影响,项目计划的执行过程难免会产生偏差,一旦发现进度偏差,就应及时分析原因,采取必要纠偏措施或调整原进度计划,这种调整过程是一种动态控制的过程。 
  8、总承包和专业承包的界面划分问题 
  总承包,专业分包,甲供材等界面划分问题应提前在合同中加以明确,明确得越详细越好。这样就可以避免在施工过程中,对于某一项施工内容,不同的施工单位由于各自的理解不同而相互推诿,相互扯皮,同时也可以有效地做好不同工序之间,不同专业之间,不同承包商之间的有效衔接。